Être investisseur immobilier c’est s’intéresser à tous les types d’investissements et diversifier son patrimoine immobilier.
Ceux qui me suivent depuis longtemps savent que je me suis diversifiée très vite: appartements, parkings, immeuble, et locaux commerciaux constituent mon portefeuille immobilier.
L’année dernière en me rendant dans la commune où se trouve mon immeuble, j’ai vu un panneau avec inscrit « locaux d’activité à vendre », illustré d’une photo et d’un numéro de téléphone.
Cela ressemblait à un petit entrepôt, et cela a aiguisé ma curiosité. De quoi s’agissait-il ?
Visuellement, cela ressemblait petit entrepôt avec une place de parking. Et l’espace en question était destinée à des professionnel pour de l’activité (de fabrication pour un artisan par exemple) ou du stockage de matériel pour un entrepreneur en bâtiment comme autre exemple.
C’était donc des locaux d’activités mais aussi des bâtiments logistiques. En fait, leur dénomination dépend de l’activité qu’il y aura à l’intérieur.
Ceux qui ont attirés mon attention ce jour là, étaient de petites tailles, 100 m2 environ. Il s’agissait d’un petit promoteur qui avait acheté un terrain en périphérie, très bien desservi par une départementale, et qui a décidé de construire 13 petits locaux destinés à de l’activité ou à de l’entrepôt.
C’est plutôt malin car c’est une construction ultra basique: 4 murs, 1 toit, une porte industrielle (grand porte roulante) et une place de parking. Comment faire plus simple dans le bâtiment ? Pas de salle de bain, pas de cuisine, pas d’effet de style, rien. Pourtant le prix de vente était presque équivalent au prix du mètre carré pour de l’habitation dans le secteur donc très rentable pour le promoteur.
Il les a vendu très rapidement, et en le questionnant il m’a indiqué qu’il pouvait même me vendre le local loué tant il avait d’appels de professionnels qui l’appelaient pour lui louer ce type de bien.
Ce que je pense de ce type d’investissement immobilier: locaux d’entrepôt ou locaux d’activité de petites tailles:
Pour les petites surfaces telles que présentées ici, j’ai un avis plutôt positif. Evidemment, le critère de l’emplacement est primordiale, mais une fois ce critère rempli, il y a toujours des petites entreprises qui recherchent des espaces de stockage pour leurs matériels ou marchandises, ou alors pour pratiquer leur activité: et louer son bien a un professionnel est plus tranquille:
- Ces locaux ne nécessite que peu d’entretien: n’étant que murs, sol et plafond, personne ne vous appellera pour un problème de joint dans la salle de douche, ou parce que les plaques de cuisson ne fonctionnent plus.
- Une entreprise a vocation a exister longtemps donc les baux sont très longs:
- Dans le cas d’un bail professionnel (stockage/Entreposage): bail de 6 ans
- Dans le cas d’un bail commercial, industriel ou artisanal: bail de 9 ans
Pour les entrepôts de très grandes tailles, je suis plus mitigée, même si la rentabilité peut être très bonne. Voici ce que je vois comme risques ou aspects négatifs:
- Un coût d’acquisition nettement plus élevé que pour d’autres investissements immobiliers (appartements, parking, etc) du fait de la taille des entrepôts.
- La vacance locative: en cas de crise, la perte du locataire en place peut se solder par un entrepôt vide pendant de nombreux mois, voire des années (tout dépend de la localisation évidement). Et comme le coût d’acquisition était élevé, la mensualité d’emprunt à rembourser le sera tout autant, donc la vacance peut coûter très chère.
- Les surfaces étant très grandes, cela restreint le marché à des entreprises ayant un besoin très spécifique, donc on ne retrouve pas un locataire aussi vite que sur le marché de l’habitation.
- Toujours au regard de la surface, la taxe foncière peut être très lourde, donc c’est la double peine en cas de vacance locative.
- En cas de vacance locative (ou non d’ailleurs), il y a un risque de squat par les gens du voyage, qui s’installent par dizaine de familles sur le terrain, le parking ou même à l’intérieur des locaux: voici un exemple: Mitry-Mory – il tente de reprendre possession de son entreprise occupée par les gens du voyage
Mais il y a des points positifs évidement, comme la rentabilité, la possibilité de fractionner son entrepôt en plusieurs petits entrepôts, l’avènement du e-commerce peut être un atout concernant le besoin d’entrepôts logistiques dans certaines zones géographiques. Par ailleurs, pour limiter le risque de vacances locatives, il est plus prudent de louer son entrepôt à plusieurs locataires en fixant un prix au mètre carré.
Investir dans les entrepôts peuvent rapporter gros, mais cela reste un marché de niche, et je dirais même de professionnels. Je déconseillerai à un jeune investisseur de commencer par ce type d’investissement.
Dites-moi ce que vous en pensez en commentaire.